Инвестиционный договор

Определение инвестиционного договора не имеет четкой трактовки в юридических документах Российской Федерации. Поэтому для того, чтобы действовать в рамках законодательства и минимизировать риски от инвестиций стоит воспользоваться другими концептуальными понятиями.

Важно! Инвестиционная деятельность определяется как вложение средств или активов для  получения прибыли. Официальным документом, который регулирует такие отношения, является договор купли-продажи.

Примером такого договора может быть, например, вложение голландской холдинговой компании в китайскую экономику, когда заключается двухсторонний инвестиционный контракт между Голландией и Китаем.

Во избежание возможных недоразумений между сторонами соглашения, инвестиционный договор должен соответствовать следующим основным условиям:

1. В документе нужно указать объекты инвестирования, в качестве которых выступают фонды и оборотные средства, как впервые создаваемые, так и модернизируемые. Поскольку объекты только предстоит создать, указывается их предполагаемая площадь, адрес;
2. Необходим раздел с прочими условиями, где обычно указывается порядок передачи создаваемой собственности;
3. Главное основанием заключения договора — инвестиционный проект;
4. Отношения по договору имеют долгосрочный характер;
5. Наличие коммерческого интереса, то есть оговаривается вознаграждение исполнителя инвестором;
6. Следует отразить целевое использование имущества или средств, которые передал вкладчик;
7. Должен быть выделен предмет договора, у каждой из сторон его суть различна. Для инвестора она заключается во вложении средств. Для другой стороны – в строительстве объекта или организации производства, после окончания работ – в передаче инвестору. Предмет договора относится к существенным условиям. Достижение соглашения не возможно без согласия по ним обеих сторон. Итак, к существенным условиям относят:

• предмет;
• цена контракта является неизменной в период всего действия, указывается в виде фиксированной суммы или конечной прибыли;
• сроки соглашения в виде конкретной даты.

К многочисленным видам соглашений с участием инвестора принадлежат договора:

• Купли-продажи;
• Мены;
• Ренты;
• Финансовой аренды;
• Займа;
• Страхования;
• Простого товарищества;
• Строительного подряда.

Как составить договор инвестирования строительства

Что же такое договор инвестирования на строительство?  Инвестор осуществляет вложение средств в целях получения, завершенного строительством, объекта недвижимости.

Внимание! Нормами права РФ не предусмотрено понятия инвестиционного договора. Однако свобода заключения сделки предполагает, что стороны имеют право заключать не предусмотренное законом соглашение.

В таком документе выделяют элементы стандартных договоров, а к взаимоотношениям сторон применяют правила, относящиеся к отдельным элементам. Именно такой подход и применяют для толкования договоров инвестирования в строительстве.

При составлении соглашений с участием инвестора в строительстве стоит учитывать следующие особенности их заключения:

1. Наличие предмета договора в виде объекта строительства. Даются его подробные характеристики.
2. В строительном инвестиционном договоре присутствуют три стороны: заказчик, застройщик и инвестор. Наилучшим вариантом будет объединение этих сторон в одном лице. Тогда вкладчик может возмещать НДС ежеквартально. Без проведения такого объединения инвестор возмещает налог только после сдачи объекта.
3. В ходе строительства все расходы собираются на отдельном счете. Чтобы получить возврат сумм НДС,  нужно в договоре разделить строительство на этапы, где один этап составляет месяц. В конце квартала в налоговую инспекцию подается пакет документов. С одобрения налоговой службы можно принимать налог к зачету.
4. Стоит включить в договор пункт о начале процесса инвестирования только после предоставления исполнителем разрешительных документов на строительство. При наличии просроченных разрешений инвестор должен настоять на их продлении. Дело в том, что при непродленном разрешении существует риск расторжения инвестиционного договора.
5. Прописать сроки аренды земельного участка, на котором по условиям соглашения будет вестись строительство. Ведь если такой участок находится в государственной собственности по договору аренды, а он на момент окончания истек, у инвестора не возникнет права на объект, готовое строение будет подлежать сносу.
6. Для получения контроля над денежными средствами инвестору стоит заключить договор генерального подряда.
7. Указываются точные сроки сдачи объекта.
8. Прописывается ответственность сторон.
9. Порядок передачи вложений от инвестора и переход права собственности к инвестору должен быть четко оговорен и проходить по схеме:

• Исполнитель (застройщик) регистрирует объект и вводит в эксплуатацию;
• Исполнитель уведомляет вкладчика о готовности к передаче объекта, согласуется дата, затем, если инвестор со всем согласен, оформляется акт приема-передачи.

Внимание! Если не включить в договор пункт об ответственности заказчика, то выполнение работ рискует превратиться в долгострой.

Договор инвестирования в бизнес

Вложение в бизнес выгодно обеим сторонам. Инвестор оговаривает получение прибыли на выгодных для него условиях. Получатель средств получает возможность работать на договорных условиях без участия банковских кредитных учреждений, предоставляющих кредиты под высокие проценты.

Инвестиции в развитие бизнеса имеют свои преимущества и недостатки. К плюсам таких вложений можно отнести:

• Возможность для вкладчика влиять на дальнейшее развитие организации, в которую были вложены средства;
• Доходность при таких инвестициях ничем не ограничена;
• С помощью инвестиций можно выбрать сферу приложения, в которой хорошо ориентируется вкладчик;
• Относительная простота инвестиционной деятельности.

Однако существуют и минусы такой деятельности:

• Инвестиции в бизнес относятся к высокорисковым операциям;
• Вероятность разногласий, если инвесторов несколько;
• Вложение дополнительных средств на определенных этапах;
• Поступление прибыли через длительный промежуток времени.

Последнее время получило развитие вложение средств в стартапы или новые проекты. Отличительной особенностью стартапа является то, что на начальном этапе существует только идея некоего проекта. Осуществить задуманное разработчик проекта не может из-за отсутствия средств, поэтому вынужден обратиться к инвестору.

Вложение в стартапы связано с высочайшим риском, так как невозможно просчитать с точностью, получит ли признание проект. С другой стороны, если все сложится удачно, вкладчик может получить огромный доход, во много раз превышающий вложения.

Внимание! Для ознакомления с идеей заказчика заказчик должен предоставить бизнес-план, с подробным описанием всех новаций. Если инвестор заинтересуется проектом, участникам стартапа стоит зарегистрировать ОО, чтобы выступать в сделке в качестве юридического лица. После достижения соглашения между субъектами, подписывается договор инвестирования.

Для минимизации рисков, большое значение имеет правильное составления договора инвестирования в бизнес, куда, кроме стандартных пунктов, должны входить следующие положения:

• Нужно подробно описать, что включает проект, или с какой целью необходимы вливания для развития бизнеса;
• Указывается схема распределения средств между инвестором и заказчиком;
• Подтверждается доступ инвестора к отчетности;
• Стоит выделить отдельным пунктом, как будут вноситься вложения: частями или одной суммой;
• Оговариваются сроки возврата инвестиций и получения прибыли.

Инвестиционный договор между юридическими лицами

Договор инвестирования с физическими лицами представляет собой, по сути, соглашение о совместной деятельности. На основании этого документа участники сделки принимают решение о вложении средств и разделе прибыли.

В дополнение к нашей статье, предлагаем вам ознакомиться с видео на тему «Инвестиционного договора в строительстве и при реконструкции»: